Оценка доли в квартире - для чего нужна?

Выполняется оценка доли в квартире в самых разных случаях. Эта процедура позволяет определить реальную рыночную стоимость части недвижимости.

Услуга оценка доли в квартире считается сложной. Намного проще и легче определить стоимость всего жилья целиком. Получив на руки документ, владелец сможет распоряжаться своей собственностью так, как ему захочется.

В каких случаях заказывают оценку доли в квартире

Обязательно выполняется оценка стоимости доли в квартире в таких случаях:

• при выкупе части жилья другим собственником;
• при продаже или разводе;
• при оформлении наследства;
• для определения налога.

Если решено обменять жилье, то нужно определить долю прописанного в квартире ребенка. Стоимость этой части не может быть снижена ни при каких обстоятельствах. Контроль за процессом обмена берет на себя государство.

Если один из владельцев квартиры решит выкупить долю, то ему придется оплатить ее рыночную, полноценную стоимость. Такие операции осуществляются при согласии всех владельцев долей. Независимый оценщик выполнит оценку стоимости квартиры целиком. Собственники сами решат сколько стоят их доли. При несогласии даже одного из участников сделки по продаже с предложенной ценой, он потребует, чтобы была произведена рыночная оценка доли в квартире, и ему была уплачена полноценная ее стоимость.

Какие необходимо предоставить документы

Прежде чем заказать услугу оценка доли в квартире, потребуется собрать документы. Оценщикам понадобится:

• удостоверяющий личность документ;
• свидетельство о государственной регистрации права. Подойдет любой документ, на основании которого эта процедура может проводится. Это договор совместного инвестирования или купли-продажи, дарения или мены;
• в бюро технической инвентаризации нужно получить выписку из техпаспорта, поэтажный план и экспликация к нему;
• понадобиться и описание обременений, если таковые были наложены.

Требуется заранее выполнить экспликацию квартиры. Нужно получить информационно-справочный документ. Он делается в виде таблицы, в которой указаны все помещения и их размеры. Экспликация выполняется по отношению ко всем относящимся к квартире комнатам и подсобкам, коридорам.

Документы оригинальные обычно не нужны. Требуются копии, заверенные лично заказчиком. Он должен поставить подпись в них, произвести ее расшифровку, написать фамилию полностью, прописать фразу - копия верна.

Если нет каких-то из необходимых документов, то оценка стоимости доли в квартире возможна все равно. Оценщиком будет определена предположительная стоимость. Цену он напишет в своем отчете. Такая оценка будет не совсем точной, но это единственный способ ее произвести при отсутствии каких-либо документов. Каким должен быть отчет Отчет оценки доли в квартире обязательно должен соответствовать требованиям, изложенным в законе №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». При чем в редакции, действующей в день выполнения работы.

Сколько времени делается работа

Подготовка отчета может занять 2-3 рабочих дня после осмотра объекта. Готовый документ можно самому будет забрать в компании. В некоторых случаях бумаги доставляются курьером. Если нужна срочная оценка, то реально все выполнить за один день.

Срок действия документа

Полученный отчет можно использовать только в течение полугода. После истечения шести месяцев процедуру нужно будет заказывать снова.

Оценка доли онлайн или самим собственником

Производится примерная оценка доли для выкупа на некоторых сайтах онлайн. Приблизительная цена может быть рассчитана, например, на часть жилья, находящегося в каком-то определенном поселке или городе. Определить стоимость получится не только на сегодняшний день. Можно узнать какая была цена жилья десять лет назад. Онлайн калькулятор выдает только примерную оценочную стоимость. Для получения на сто процентов достоверных данных лучше обращаться к профессионалам.

Самостоятельно и сами собственники могут выполнить процедуру оценки. Но только если для них неважна ее точность, или если нет необходимости заказывать официальный документ, выполненный профессиональным оценщиком.

Как производится оценка доли в квартире

Независимо от формы собственности квартиры любая жилая недвижимость может принадлежать нескольким хозяевам. Процедура оценки доли считается сложной. Алгоритм действий бывает разный. Проще всего выполнить работу если доля выделена, например, одна комната. Если за собственником не закреплено отдельное помещение, то процедура усложняется.

При выделенной доле, работая по стандартной схеме, необходимо на рынке недвижимости найти несколько максимально похожих объектов. По их цене вычисляется средняя рыночная стоимость. Это работа аналитическая. Определенная цена будет равна стоимости доли.
Если часть не выделена, то оценивать можно исходя из количества собственников. Но с учетом определенных обстоятельств. Важно, чтобы число владельцев было равно количеству комнат. Разницу в их размерах компенсируют деньгами. При таком раскладе каждому собственнику будет принадлежать по комнате. Разделение могут заказать хозяева квартиры сами. Если они со всем согласны. В некоторых случаях решение выносится судом.

Сложнее выполнить оценку доли если количество комнат неравно числу собственников. Но не все так просто, как кажется на первый взгляд. Многие предполагают что нужно всего лишь определить рыночную стоимость жилья, затем полученное число поделить на количество владельцев. Но нужно понимать, что рыночная стоимость коммунального жилья, разделенного, снижается в два раза как минимум. Обычно желание выделить и продать долю в квартире возникает из-за конфликта всех ее владельцев. А это осложняет ее продажу и сказывается на стоимости.

По мнению экспертов, продажа невыделенных долей в квартире приводит к тому, что общая стоимость части такой недвижимости значительно снижается. Намного дороже будет продать ее целиком. Произвести оценку отдельной комнаты вполне реально, а определить цену невыделенной доли бывает очень непросто.
Доля в квартире не просчитывается путем умножения стоимости одного м² на всю площадь, принадлежащую собственнику.

Существует очень много факторов, влияющих на конечную цену. Поэтому опытный специалист сначала определяет полную стоимость всей квартиры, а уже потом работает над экспертизой доли. При этом он учитывает все индивидуальные свойства и характеристики каждой из комнат, помещений.

Доля в квартире по стоимости относящейся к среднему или нижнему классу недвижимости может определятся по такой формуле:

• С=(С1хД)-Кнл.

В ней литерой С обозначена цена комнат одного владельца и других его площадей. Буква с цифрой С1 – это рыночная стоимость целой квартиры сегодня. Литера Д – долевая часть собственника. Это значение может быть 0,5 или 0,25. Под аббревиатурой Кнл понимается коэффициент не ликвидности. Под этим термином подразумевают факторы, влияющие на снижение цены. Это может быть плохое состояние всего дома, отдельных помещений, наличие судебного решения на раздел и многое другое.

Если оценивается доля в элитном жилье, то в таком случае такую формулу не используют. Нужно будет все просчитывать отдельно, при этом вырабатывая особую стратегию.

Что гарантирует точность работы

Чтобы оценка доли в квартире была произведена максимально точно, необходимо обращаться к профессионалам. Они должны иметь документы, дающие право выполнять такую работу.
Клиент может ознакомиться:

• с квалификационным аттестатом по оценке недвижимости;
• со свидетельством о вступление в саморегулируемую организацию;
• с документами о страховании ответственности оценщика и компании;
• с дипломом об образовании в сфере оценочной деятельности.

Обычно компании, занимающиеся оценкой, дают клиентам копии всех этих документов. Благодаря этому, любой человек, в любой организации, может видеть, кто производил работы по оценке, чтобы убедиться в высоком профессионализме экспертов, проводивших процедуру.

Для удобства заказчиков приезд специалиста для осмотра жилья, заключения договора, выполнения работы, возможен в рабочие и выходные дни. Некоторые компании работают и даже в праздники. Нужно не забыть заранее подготовить ксерокопии всех документов.

Как обычно работает профессионал

Специалист приезжает на объект в точно согласованное с клиентом время. Он заполняет договор на оценку с заказчиком. После этого специалист визуально осмотрит все помещения. На такие процедуры, как заполнение договора, осмотр и фотографирование помещений, потребуется максимум 30-40 минут.

Но и это время можно уменьшить. Нужно отправить по интернет компании, выполняющей оценку, все сведения для заполнения договора. На сайтах фирмы можно заполнить специальную форму. Так получиться сэкономить время, которое тратится на заключение договора с клиентом. Его нужно будет лишь подписать.

По итогам выполненного специалистом оформляется особой формы отчет. В нем содержится подробное описание квартиры и процесс проведения расчета. Бумаги с подписью эксперта и печатью фирмы являются официальными документами.

Сколько нужно иметь экземпляров отчета и в каком виде 

Отчет выдается обычно в одном экземпляре. Это нужно учесть при заказе услуги. Но при оформлении договора ипотеки нужно иметь как минимум два экземпляра документа. Один из них остается в банке. Второй понадобиться при регистрации договора ипотеки. Еще при вызове специалиста нужно сообщить менеджеру сколько отчетов необходимо заказчику услуги.

Иногда эти документы могут использоваться за рубежом, например, их нужно предоставить в налоговую инспекцию другого государства для подтверждения суммы полученных доходов. Он может потребоваться и при посещении посольства в случае получения визы. Поэтому оформить бумаги можно и на английском языке.

Стоимость услуг по оценке доли в квартире

Чтобы узнать точную стоимость услуг экспертов по оценке доли в квартире и цену сопутствующих работ, необходимо обращаться к менеджерам компаний, занимающихся такой деятельностью. Средняя цена оценки доли квартиры у специалиста около 50 долларов США, 2 500-3 000 рублей.

При условии выполнения работы за 2-3 дня. За второй экземпляр отчета нужно доплатить небольшую сумму, всего 200 рублей. Доставка документов обойдется в 300 рублей. Срочное выполнение работ будет стоить скорее всего дороже.

Что еще нужно знать о доле 

Прежде чем купить долю в квартире нужно хорошо подумать. В таком случае человек приобретает право пользования комнатой. Если на это дадут разрешение совладельцы жилья. Он не получает во владение какую-либо комнату. Так гласит закон.

Доля в квартире – это не обособленная часть или комната. Это понятие правовое, не привязанное к квадратным метрам. Каждый совладелец может распоряжаться личной долей только получив согласие от всех остальных владельцев или по решению суда.

Продавая долю, собственник обязательно должен будет получить официальный отказ от покупки у него его части от всех совладельцев. Потому что по закону у них первоочередное право выкупа. Потенциальный покупатель такого жилья должен проверить наличие таких документов.

Цена доли, превышающей по стоимости квадратуру одной комнаты в квартире, будет намного выше той доли, что является лишь частью комнаты. Стоимость определяется в каждом конкретном случае отдельно. Например, половина доли в двухкомнатной квартире в перерасчете на 1 м² будет стоить дороже, чем пол доли в однокомнатной. В таком случае понижающий коэффициент цены находится в пределах 10-50%. Еще меньшую стоимость на рынке недвижимости имеют маленькие доли жилья. Для совсем незначительных частей квартиры цена понижающего коэффициента может достигать даже 80%. Опытный специалист учтет все кажущиеся мелочи и нюансы.

Методика расчета дисконта доли основана на парном сравнении. Специалистом по оценке берутся опубликованные риэлторами предложения о продаже жилья и долей. Пары сравнения – это одинаковые на сто процентов или почти полностью квартиры. Одна из них продается вся, а во второй только доля в праве собственности.

Стоимость одного м² в такой паре конечно же различная. Сравниваемые квартиры по своим характеристикам практически одинаковые. Но различие в стоимости вызвано тем, что в одном случае квадратный метр продается со всей квартирой, а в другом в качестве доли. Высчитанная процентная разница в цене служит значением дисконта на долю.

Полученная величина показывает, насколько процентов один м² в доле на квартиру стоит меньше, чем один м²в подобном жилье, но продающимся целиком. Значение дисконта на долю в каждом районе города будет разным.

Вывод

Собственнику доли в квартире для определения ее точной стоимости лучше всего обратиться к опытным оценщикам, которые выполнят всего за несколько дней такую сложную операцию. Но важно помнить, что больше всего денег за часть жилья можно получить лишь при продаже жилья целиком всеми совладельцами с последующим честным разделом вырученного.

Можно рассмотреть и вариант продажи одним собственником своей части другому совладельцу. Всегда лучше полюбовно договориться. Продажа комнаты в общей квартире третьим лицам – это довольно сложная процедура, да и ее стоимость снижается на половину и больше.