Соглашение о сервитуте

Часто собственнику земельного участка необходимо иметь ряд ограниченных полномочий в отношении соседнего участка. Например, чтобы периодически проходить или проезжать по нему. Но как это можно сделать, если объект недвижимости принадлежит другому собственнику — частному лицу или государству? Для таких случаев закон устанавливает понятие сервитута. Для того чтобы узаконить свои отношения стороны должны заключить соглашение о сервитуте.

Что такое сервитут

Простыми словами сервитут — право пользоваться чужим недвижимым имуществом. Все полномочия лица перечислены в соглашении об установлении сервитута. Законодательство РФ допускает установление режима ограниченного пользования только в отношении недвижимого имущества.

Исторически институт, при котором одно лицо (как физическое, так и юридическое) могло пользоваться имуществом другого, успешно применялся еще в Древнем Риме. Такое правомочие давалось одной из сторон соглашения об установлении сервитута для восполнения недостающего блага, свойства или необходимого удобства соседнего участка. То есть в большинстве случаев сервитут касался земли. Существовало такое понятие в законодательстве дореволюционной России, где носил название "право участия частного".

Установление сервитута допускается только тогда, когда невозможно или затруднительно использовать недвижимость, но это крайне необходимо. Закон требует соблюдения баланса интересов сторон:

• установленное обременение не должно мешать собственнику недвижимости использовать ее по целевому назначению в полной мере. Это означает, что если установлен сервитут с целью прогона скота или проезда на свой участок через землю другого лица, ей не должен быть нанесен невосполнимый урон;
• необходимость отчисления материального вознаграждения за те неудобства, которые несет хозяин земли с обременением. Определенная сумма, выплачиваемая стороной, в пользу которой установлено обременение, имеет цель компенсировать неудобства, которые несет владелец недвижимости.

Виды сервитутов

Закон предусматривает деление обременения на виды:

• личные — устанавливаются в пользу отдельного правообладателя. Срок — определенный или пожизненно;
• предиальные — устанавливаются в пользу владельца недвижимости, граничащая с той, на которую устанавливается ограничение. Как правило, обременение устанавливается без определения срока.

Чаще всего соглашение о сервитуте составляется в отношении земельных участков. Гораздо реже - в отношении частного дома. Земельные сервитуты относят к категории предиальных, выделяя здесь два ключевых понятия — господствующий и участок с обременением. Но правом пользования наделяется не сам участок (поскольку это объект права), а его владелец — собственник, арендатор, пользователь. При смене последнего автоматически меняется и носитель сервитутных правомочий. Но объект и объем таких правомочий остается неизменным.

Основания

Законодательство РФ предусматривает основания, в результате которых может быть установлен сервитут на недвижимость:

• соглашение сторон — добровольно;
• через суд — сюда стороны обращаются в случае, если достигнуть согласия не получается. В этой ситуации одна из сторон, которая нуждается в обладании ограниченными правами пользования чужим объектом недвижимости, может получить такое право и без согласия собственника. Для этого нужно будет доказать целесообразность и невозможность осуществления ряда своих прав без установления такого бремени. При этом вторая сторона вправе требовать платы или отказаться от нее;
• принятие нормативного акта органа управления. Это основание актуально для публичного сервитута, когда владельцем земли выступает государство.

Как составить соглашение о сервитуте - процедура

Проходит последовательно и включает этапы:

1. Сторона, нуждающаяся в установлении ограниченного права пользования чужой недвижимостью, обращается к собственнику с просьбой предоставить ему такую возможность. Если речь идет о частном лице можно обратиться с устной просьбой и обговорить все условия лично с владельцем земли. Если собственником выступает государство, необходимо подать письменное заявление. Оно будет рассмотрено специалистами ведомства.
2. Если между сторонами нет никаких разногласий относительно предмета заявление, установления сроков и размера компенсации — они составляют и подписывают проект документа, а затем регистрируют его в ЕГРП. Если такого согласия достичь не удается, закон предоставляет право решить вопрос в судебном порядке. Но здесь придется доказать объективную необходимость пользования чужим участком.
3. Если суд сочтет доводы истца объективными, сервитут будет введен принудительно, а документы направлены в орган исполнительной власти субъекта. Регистрацию обременения проводят на основании решения суда.

Содержание соглашения об установлении сервитута

Соглашение об установлении такого рода обременения должно содержать обязательные пункты:

• полные личные данные сторон, которые заключают соглашение о сервитуте — ФИО, паспортные данные, СНИЛС. Если одна или обе стороны являются юридическими лицами, необходимо предоставить все уникальные цифровые данные, позволяющие выделить юридическое лицо среди иных подобных организаций;
• сведения о доверенных лицах и представителях (если осуществляется представительство) с указанием данных документа, подтверждающего такие полномочия;
• кадастровый номер земли. В ряде случаев под обременение попадает не вся территория, а лишь ее часть. Значит необходимо указать данные, которые позволят четко ее идентифицировать — схема;
• причины, обстоятельства. Особенное значение этому пункту уделяется, если это публичный сервитут. Для установления частного обременения достаточно доброй воли сторон соглашения;
• срок действия обременения;
• размер компенсации, которую будет получать сторона за ограничения, наложенные на ее участок;
• виды деятельности, которые может осуществлять сервитутодержатель на земле;
• указание на обязанность держателя в установленный срок и в полном объеме вносить компенсационные выплаты;
• дополнительные условия. Например, указание на обязательство сервитутодержателя привести землю в соответствие с ее целевым назначением - культивировать, сделать посадки, облагородить иным способом и др.

Правила определения размера компенсационной выплаты за установленный сервитут

Частный сервитут — это обычный гражданско-правовой договор. Стороны самостоятельно договариваются о размере выплат. Если достичь договоренности не получается (обычно владелец земли, на которую будет наложено обременение, хочет получить гораздо больше, чем планирует предложить будущий держатель сервитута) стороны могут перенести дело в суд. Там будет рассмотрен вопрос о целесообразности установления обременений и установлен размер платежа. Суд будет исходить из принципа соразмерности ограничения компенсации.

А вот для публичного сервитута все несколько иначе. Государство-собственник в лице федеральных или муниципальных органов свободой договора не обладает. Размер компенсационной выплаты определяется нормативно — органом власти того уровня, которому принадлежит земля:

• для федеральной собственности - 0,01 % от кадастровой стоимость участка. Если под обременение попадает лишь его часть, плата формируется по размеру охватываемой площади. Если земли, которые находятся в федеральной собственности, переданы третьим лицам — размер платежа будет определен квалифицированным оценщиком. При расчете он будет учитывать разницу в рыночной стоимости прав (на которых предоставлен участок) в период до и после сервитута;
• для региональной собственности — правила расчета аналогичны федеральным. Но с учетом нормативных региональных актов.

Компенсация за сервитут перечисляется хозяину участка раз в год.

Сервитут на часть участка — особенности

Земля, которая находится в государственной собственности, часто разделена на наделы огромные по площади. Будущий сервитутодержатель, обычно, не желает пользоваться всеми этими огромными пространствами, претендуя лишь на их часть. Желание уменьшить надел, который планируется использовать с ограниченными правами, может быть вызвано:

• необходимостью более рационально вести хозяйственную деятельность;
• изменить размер платы за применение ограничений соответственно площади.

Очень важно правильно определить границы той части земли, которой сможет пользоваться сервитутодержатель. Если самовольно изменить границы, можно получить большой штраф или нарушить чужие права. Определение границ зависит от срока, на которое заключается соглашение. Если он превышает три года, соглашение обязательно должно содержать пункт, в котором содержится учетный номер земли. То есть кадастровый номер, который получает территория после постановки на учет и регистрации. Алгоритм действий при заключении соглашения о сервитуте сроком более, чем на три года:

• землеустроительные работы - определение границ территории, на которую будет наложено бремя. Такие действия касаются документов, на местности не проводятся;
• постановка на учет, присвоение отдельного кадастрового номера;
• составление соглашения и его дальнейшая регистрация в ЕГРП.

Это общая формула для установления обременения на государственную землю. Если соглашение заключается на срок менее 3 лет, могут применяться упрощенная процедура. При упрощенном порядке кадастровый номер части земельной территории не нужен. Сторонам достаточно будет нанести границы сервитута на кадастровую карту и представить этот документ вместе с соглашением в регистрирующий орган.

Отметим, что упрощенная процедура допускается нормативными актами, но не обязывает стороны действовать именно так. Обе стороны при заключении краткосрочного договора могут инициировать общую процедуру определения границ части земельной территории под обременение (с присвоением кадастрового номера). Если это сделает будущий сервитутодержатель, все землеустроительные работы будут выполнены за его счет.

Основания для прекращения сервитута

После того, как стороны подают заявление на регистрацию соглашения о сервитуте, он считается действительным с момента регистрации. Обязательный пункт документа — срок его действия. Он может быть бессрочным или указывать на конкретную лату окончания. В последнем случае прекращение правоотношений связывают с наступлением даты, указанной непосредственно в документе. Далее стороны могут заключить новое соглашение, которое точно так же должно будет пройти государственную регистрацию. Заключение нового документа является основанием для пересмотра размера платы за сервитут.

Закон предусматривает и иные основания, в связи с которыми сервитут может быть прекращен:

• обоюдное желание сторон. Закон требует, чтобы стороны заключили дополнительное соглашение о прекращении, которое так же должно пройти регистрацию в Росреестре;
• отпали основания, по которым устанавливалось обременение. Не всегда сторона, в пользу которой установлен сервитут, желает прекращения своего права. Если договориться сторонам не удается, дело решается в судебном порядке;
• сервитут не позволяет собственнику участка использовать его по целевому назначению. Собственнику придется заявить исковое требование о прекращении соглашения в одностороннем порядке, при условии, что вторая сторона не согласна с прекращением;
• отсутствие общественных нужд — для публичного сервитута. Орган государственной власти может прекратить действие соглашения своим нормативным актом. Если держатель не согласен с действиями органа власти, он может обжаловать его решение в судебном порядке.

Сервитут — публичный или частный — право пользоваться (с ограничениями) соседним или любым иным земельным участком. Для его установления необходимо согласие собственника или наличие таких обстоятельств, которые делают ограничение целесообразным. Соглашение о сервитуте может быть добровольным или принудительным (через суд).