Основания возникновения прав на землю

Право собственности на любой объект состоит из триады полномочий — владение, пользование и распоряжение. Для их получения необходимо, чтобы состоялся некий юридический факт, который послужит затем основанием для регистрации права. Нередки ситуации, когда оно возникнуть не может в силу объективных причин. Все основания возникновения прав на землю перечислены в гражданском законодательстве и ЗК РФ.

Виды оснований прав на землю

Все сделки, объектом которых выступают земельные участки, подлежат государственной регистрации. Таким образом фиксируется переход права собственности от одного субъекта к другому.

Классификация, предложенная законодателем выделяет следующие виды оснований возникновения прав на землю:

• собственность — такое право может возникать у граждан, юридических лиц, государства, его субъектов и муниципалитетов;
• бессрочное пользование — владеет землей государство (на разных уровнях). Уполномоченные органы выделяют публичный участок и передают его конкретному субъекту, по договору не предусматривается какого-либо возмещения. После введения с силу ЗК РФ получить территорию по такому основанию уже не могут частники и юридические лица. Субъектами правоотношений становятся организации, учреждения и предприятия, учредителем которых выступает государство, субъекты или муниципалитеты;
• пожизненное наследуемое владение — субъект права исключительно физические лица. Распространяется только на правоотношения, возникшие до октября 2001 года. С этого периода такой вид владения на территории РФ не практикуется;
• безвозмездное срочное пользование — в качестве сторон правоотношения по предоставлению территории в пользование на определенный срок без получения компенсации могут выступать граждане, юридические лица, государство, его субъекты и муниципалитеты. Договор предусматривает ограниченный срок пользования, по истечении которого он может быть продлен или прекращен;
• сервитут — законодательно установленные случаи, когда один из участников правоотношений имеет право требовать пользоваться чужой собственностью. Бывает частным и публичным;
• дарение;
• мена;
• аренда — представляет собой основание возникновения прав на землю, когда одна из сторон выплачивает оговоренную сумму за пользование наделом.

Правовые основания возникновения прав на землю

Существует и другая классификация оснований, по которым может возникнуть право на надел. Их стоит выделить в отдельную категорию: административные и гражданско-правовые.

Самый распространенный вид права на земельные наделы - собственность. Основаниями возникновения права собственности на землю могут быть:

• сделки — закон предусматривает конкретные виды сделок. Однако, гражданское право разрешает заключать любые виды договором, которые не противоречат требованиям закона;
• наследование;
• приватизация;
• давность владения;
• судебное решение.

Это общие основания, для каждого вида собственности предусматриваются свои специфические моменты и процедура.

Когда возникновение права собственности на землю невозможно

Российское законодательство ограничивает случаи, когда можно оформить землю в собственность. Возможно установление других видов прав. Такие ограничения устанавливаются в связи с тем, что:

• часть земельных участков законом изъяты из оборота или существенно ограничены;
• установлен запрет на приватизацию определенной части территорий;
• объявлена бронь на территории, которые будут использованы для государственных или муниципальных нужд;
• наделы имеющие узкоспециализированное направление использования: леса, земли, принадлежащие ВС, парки и заповедники.

Частная собственность

Основаниями возникновения частной собственности на землю являются:

• сделки. К ним относятся договоры, в результате которых происходит отчуждение недвижимого имущества — продажа, обмен, дарение и др.;
• наследование — для физических лиц;
• правопреемство — для юридических лиц. Например, в результате реорганизации компании;
• приватизация;
• приобретательная давность и иные основания.

Купля-продажа

Общие правила отчуждения участка посредством его продажи устанавливаются ГК РФ, детализируются ЗК РФ. Сделка, объектом которой выступает земля, совершается в письменной форме. Игнорирование этого требования закона влечет недействительность договора и возвращение сторон в первоначальное положение. Нотариальное заверение договора гражданское право не предусматривает. Если стороны желают скрепить сделку у нотариуса, они могут это сделать, но обязательства такого у них нет.

Переход права собственности должен быть зарегистрирован в отделении Росреестра, иначе правовых последствий и смены собственника не произойдет.

Мена

По договору мены стороны проводят обмен участками. Сделка проводится по правилам, установленным для купли-продажи. Особенность — обе стороны признаются одновременно и продавцами и покупателями. Результатом сделки становится переход права от одной стороны к другой.

Сложность заключается в требовании закона о том, что участки, подлежащие обмену, должны быть примерно одинаковыми по стоимости.

Дарение

Сделка является безвозмездной. Одна сторона обязуется передать другой поименованный договором надел. Обязательное условие — вторая сторона не должны ничего предоставлять взамен, иначе такой договор признается недействительным.

Обещание дарения обязательно оформляется письменно, иначе оно недействительно. Переход права происходит после регистрации сделки.

Наследование

Наследованию подлежит имущество, принадлежащее умершему на праве собственности или пожизненного наследуемого владения. После перехода права новый собственник обязан соблюдать правила содержания, режим пользования и охраны. Например, если наследником выступает иностранный гражданин, получивший в наследство надел, которым по закону РФ он владеть не может — будет возбуждена процедура отчуждения.

Особенности наследования участков, находящихся в пожизненном владении:

• запрещается наследование по завещанию территорий, предназначенных для садов и огородов;
• не делятся на паи территории, принадлежащие фермерским (крестьянским) хозяйствам. То есть наследники, если их несколько, не смогут получить доли. Им придется договориться о выделении всей наследственной массы в единоличное владение. Если не получается, придется перенести спор в суд. Тем наследникам, которые отдают свои доли, выплачивается компенсация.

Земельный кодекс содержит норму, которая закрепляет принцип равного доступа к приобретению земель. Из принципа есть ряд изъятий — речь идет о ситуациях, когда на территории расположены объекты недвижимого имущества. При этом собственники земли и строения — разные субъекты. Если между ними возникает спор:

• владелец строения может получить преимущественное право покупки или аренды земли;
• иностранные физические или юридические лица и те, кто не имеет гражданство имеют преимущество на аренду или покупку надела, на котором расположен их дом или иное строение.

Приватизация

Ни ГК ни ЗК РФ не включают такого понятия как "приватизация земли". ФЗ, определяющий положения приватизации, и ФЗ No 137 относительно земельных наделов используют термин "отчуждение". Предусматривается продажа публичных территорий с помощью торгов или вне такой процедуры. Поэтому, даже если будет использован термин "приватизация", основанием возникновения права частной собственности на землю будет:

• отчуждение. Продажа лота происходит за сумму, определяемую в ходе экспертной оценки;
• распоряжение государственного органа — безвозмездное предоставление.

Акт органа государственной власти

Распорядительный акт оформляет переход территории из публичного владения в частное. Особенность — переход проходит на безвозмездной основе. Достаточно редкое основание возникновения права на землю. Например, можно получить лот бесплатно, если будет предварительно подписан договор о развитии территории между сторонами. Чаще всего по такому основанию наделы получают граждане или некоммерческие организации.

Торги

Торги проводятся в виде аукциона или конкурса. В первом варианте планируется получить за лот самую высокую цену, во втором — наилучшие предложения по использованию и уходу. Например, такими условиями могут быть — повышение плодородности почвы или выполнение определенной программы развития. Торги заканчиваются заключением договора с победителем. Этот документ становится основанием для регистрации права.

Важно: существует возможность приобретения надела и без проведения торгов и участия конкурентов. Это происходит в том случае, если у заявителя есть объект недвижимости, расположенный на приобретаемой территории.

Давность владения

В частную собственность по давности владения нельзя приобрести публичные наделы. Такое основание предусматривается законодательством только для частных участков, принадлежащих физическим и юридическим лицам. Обязательным условием является добросовестность, открытость и непрерывность владения. Срок владения - 15 лет, затем нужно будет обратиться в суд за получением последней составляющей триады правомочий — распоряжение. Судебный акт (если суд удовлетворит требования) станет документом-основанием для регистрации в Росреестре.

Образование нового объекта

Право собственности может возникнуть если:

• образуется новый надел. Например, при объединении двух участков. Если владелец одно лицо, оно становится единоличным владельцем. Если двое — присваивается режим общей собственности. Снятие с кадастрового учета и постановка нового объекта происходят одновременно;
• изменяется существующий.

Государственная и муниципальная собственность

Государство и муниципалитеты приобретают право собственности на территории по основаниям:

• прямое указание в ФЗ. Например, ФЗ «О гидрометеорологической службе» относит территории, на которых располагается государственная наблюдательная сеть, исключительно к федеральной;
• акты и судебные решения, определяющие вопросы определения границ. Если между РФ, ее субъектами или муниципалитетами возникает спор о принадлежности той или иной территории, он решается с помощью согласительных процедур или в суде;
• приобретение участков РФ, субъектами или муниципалитетами у физических лиц, компаний, других субъектов или муниципалитетов. Другие способы получения правомочий государством, субъектами — конфискация, реквизиции, изъятие для госнужд, национализация и др.

Возникновение прав на землю может происходить по различным основаниям. Независимо от того, каким образом приобретается территория, необходима государственная регистрация перехода или возникновения права. Лишиться своих земельных правомочий собственник может в результате отчуждения, добровольного отказа. Принудительное отчуждение возможно по решению органа государственной власти или решения суда в строго определенных законом случаях.