Оплот права » Земельные вопросы » Основания возникновения прав на землю

Основания возникновения прав на землю

19:19, 15 сентябрь 2020
99
0

Право собственности на любой объект состоит из триады полномочий — владение, пользование и распоряжение. Для их получения необходимо, чтобы состоялся некий юридический факт, который послужит затем основанием для регистрации права. Нередки ситуации, когда оно возникнуть не может в силу объективных причин. Все основания возникновения прав на землю перечислены в гражданском законодательстве и ЗК РФ.

Виды оснований прав на землю

Все сделки, объектом которых выступают земельные участки, подлежат государственной регистрации. Таким образом фиксируется переход права собственности от одного субъекта к другому.

Классификация, предложенная законодателем выделяет следующие виды оснований возникновения прав на землю:

  • собственность — такое право может возникать у граждан, юридических лиц, государства, его субъектов и муниципалитетов;
  • бессрочное пользование — владеет землей государство (на разных уровнях). Уполномоченные органы выделяют публичный участок и передают его конкретному субъекту, по договору не предусматривается какого-либо возмещения. После введения с силу ЗК РФ получить территорию по такому основанию уже не могут частники и юридические лица. Субъектами правоотношений становятся организации, учреждения и предприятия, учредителем которых выступает государство, субъекты или муниципалитеты;
  • пожизненное наследуемое владение — субъект права исключительно физические лица. Распространяется только на правоотношения, возникшие до октября 2001 года. С этого периода такой вид владения на территории РФ не практикуется;
  • безвозмездное срочное пользование — в качестве сторон правоотношения по предоставлению территории в пользование на определенный срок без получения компенсации могут выступать граждане, юридические лица, государство, его субъекты и муниципалитеты. Договор предусматривает ограниченный срок пользования, по истечении которого он может быть продлен или прекращен;
  • сервитут — законодательно установленные случаи, когда один из участников правоотношений имеет право требовать пользоваться чужой собственностью. Бывает частным и публичным;
  • дарение;
  • мена;
  • аренда — представляет собой основание возникновения прав на землю, когда одна из сторон выплачивает оговоренную сумму за пользование наделом.

Правовые основания возникновения прав на землю

Существует и другая классификация оснований, по которым может возникнуть право на надел. Их стоит выделить в отдельную категорию: административные и гражданско-правовые.

Самый распространенный вид права на земельные наделы - собственность. Основаниями возникновения права собственности на землю могут быть:

  • сделки — закон предусматривает конкретные виды сделок. Однако, гражданское право разрешает заключать любые виды договором, которые не противоречат требованиям закона;
  • наследование;
  • приватизация;
  • давность владения;
  • судебное решение.

Это общие основания, для каждого вида собственности предусматриваются свои специфические моменты и процедура.

Важно: стоит помнить, что есть категории земель, которые невозможно приобрести или оформить в собственность.

ВОЗМОЖНО ВАС ЗАИНТЕРЕСУЕТ: Земельные сервитуты

Когда возникновение права собственности на землю невозможно

Российское законодательство ограничивает случаи, когда можно оформить землю в собственность. Возможно установление других видов прав. Такие ограничения устанавливаются в связи с тем, что:

  • часть земельных участков законом изъяты из оборота или существенно ограничены;
  • установлен запрет на приватизацию определенной части территорий;
  • объявлена бронь на территории, которые будут использованы для государственных или муниципальных нужд;
  • наделы имеющие узкоспециализированное направление использования: леса, земли, принадлежащие ВС, парки и заповедники.

Частная собственность

Основаниями возникновения частной собственности на землю являются:

  • сделки. К ним относятся договоры, в результате которых происходит отчуждение недвижимого имущества — продажа, обмен, дарение и др.;
  • наследование — для физических лиц;
  • правопреемство — для юридических лиц. Например, в результате реорганизации компании;
  • приватизация;
  • приобретательная давность и иные основания.

Купля-продажа

Общие правила отчуждения участка посредством его продажи устанавливаются ГК РФ, детализируются ЗК РФ. Сделка, объектом которой выступает земля, совершается в письменной форме. Игнорирование этого требования закона влечет недействительность договора и возвращение сторон в первоначальное положение. Нотариальное заверение договора гражданское право не предусматривает. Если стороны желают скрепить сделку у нотариуса, они могут это сделать, но обязательства такого у них нет.

Переход права собственности должен быть зарегистрирован в отделении Росреестра, иначе правовых последствий и смены собственника не произойдет.

Важно: необходимо отличать моменты, когда регистрируется сам договор или переход права. Договоры мены, дарения, купли-продажи не должны регистрироваться как самостоятельные документы. Обязательно придется зарегистрировать рентный договор.
Объектом отчуждения может быть только земельный участок, поставленный на учет в Кадастровой палате и имеющий паспорт. Сведения о наделе указываются в договоре и должны соответствовать кадастровому плану.

Мена

По договору мены стороны проводят обмен участками. Сделка проводится по правилам, установленным для купли-продажи. Особенность — обе стороны признаются одновременно и продавцами и покупателями. Результатом сделки становится переход права от одной стороны к другой.

Сложность заключается в требовании закона о том, что участки, подлежащие обмену, должны быть примерно одинаковыми по стоимости.

Важно: недействительность сделки влекут условия, вписанные в договор — право выкупа участка обратно при желании, ограничение на дальнейшее распоряжение и ограничение ответственности перед третьими лицами.

Дарение

Сделка является безвозмездной. Одна сторона обязуется передать другой поименованный договором надел. Обязательное условие — вторая сторона не должны ничего предоставлять взамен, иначе такой договор признается недействительным.

Обещание дарения обязательно оформляется письменно, иначе оно недействительно. Переход права происходит после регистрации сделки.

ВОЗМОЖНО ВАС ЗАИНТЕРЕСУЕТ: Определение порядка пользования земельным участком

Наследование

Наследованию подлежит имущество, принадлежащее умершему на праве собственности или пожизненного наследуемого владения. После перехода права новый собственник обязан соблюдать правила содержания, режим пользования и охраны. Например, если наследником выступает иностранный гражданин, получивший в наследство надел, которым по закону РФ он владеть не может — будет возбуждена процедура отчуждения.

Особенности наследования участков, находящихся в пожизненном владении:

  • запрещается наследование по завещанию территорий, предназначенных для садов и огородов;
  • не делятся на паи территории, принадлежащие фермерским (крестьянским) хозяйствам. То есть наследники, если их несколько, не смогут получить доли. Им придется договориться о выделении всей наследственной массы в единоличное владение. Если не получается, придется перенести спор в суд. Тем наследникам, которые отдают свои доли, выплачивается компенсация.

Земельный кодекс содержит норму, которая закрепляет принцип равного доступа к приобретению земель. Из принципа есть ряд изъятий — речь идет о ситуациях, когда на территории расположены объекты недвижимого имущества. При этом собственники земли и строения — разные субъекты. Если между ними возникает спор:

  • владелец строения может получить преимущественное право покупки или аренды земли;
  • иностранные физические или юридические лица и те, кто не имеет гражданство имеют преимущество на аренду или покупку надела, на котором расположен их дом или иное строение.

Важно: раздельная реализация здания и участка, если они принадлежат одному лицу или организации, законом запрещается.

Приватизация

Ни ГК ни ЗК РФ не включают такого понятия как "приватизация земли". ФЗ, определяющий положения приватизации, и ФЗ No 137 относительно земельных наделов используют термин "отчуждение". Предусматривается продажа публичных территорий с помощью торгов или вне такой процедуры. Поэтому, даже если будет использован термин "приватизация", основанием возникновения права частной собственности на землю будет:

  • отчуждение. Продажа лота происходит за сумму, определяемую в ходе экспертной оценки;
  • распоряжение государственного органа — безвозмездное предоставление.

Акт органа государственной власти

Распорядительный акт оформляет переход территории из публичного владения в частное. Особенность — переход проходит на безвозмездной основе. Достаточно редкое основание возникновения права на землю. Например, можно получить лот бесплатно, если будет предварительно подписан договор о развитии территории между сторонами. Чаще всего по такому основанию наделы получают граждане или некоммерческие организации.

Торги

Торги проводятся в виде аукциона или конкурса. В первом варианте планируется получить за лот самую высокую цену, во втором — наилучшие предложения по использованию и уходу. Например, такими условиями могут быть — повышение плодородности почвы или выполнение определенной программы развития. Торги заканчиваются заключением договора с победителем. Этот документ становится основанием для регистрации права.

Важно: существует возможность приобретения надела и без проведения торгов и участия конкурентов. Это происходит в том случае, если у заявителя есть объект недвижимости, расположенный на приобретаемой территории.

Давность владения

В частную собственность по давности владения нельзя приобрести публичные наделы. Такое основание предусматривается законодательством только для частных участков, принадлежащих физическим и юридическим лицам. Обязательным условием является добросовестность, открытость и непрерывность владения. Срок владения - 15 лет, затем нужно будет обратиться в суд за получением последней составляющей триады правомочий — распоряжение. Судебный акт (если суд удовлетворит требования) станет документом-основанием для регистрации в Росреестре.

Важно: стоит помнить, что у всех территорий, стоящих на кадастровом учете, есть хозяева. Самовольное владение чужим имуществом влечет наложение мер административной или уголовной ответственности.

Образование нового объекта

Право собственности может возникнуть если:

  • образуется новый надел. Например, при объединении двух участков. Если владелец одно лицо, оно становится единоличным владельцем. Если двое — присваивается режим общей собственности. Снятие с кадастрового учета и постановка нового объекта происходят одновременно;
  • изменяется существующий.

Государственная и муниципальная собственность

Государство и муниципалитеты приобретают право собственности на территории по основаниям:

  • прямое указание в ФЗ. Например, ФЗ «О гидрометеорологической службе» относит территории, на которых располагается государственная наблюдательная сеть, исключительно к федеральной;
  • акты и судебные решения, определяющие вопросы определения границ. Если между РФ, ее субъектами или муниципалитетами возникает спор о принадлежности той или иной территории, он решается с помощью согласительных процедур или в суде;
  • приобретение участков РФ, субъектами или муниципалитетами у физических лиц, компаний, других субъектов или муниципалитетов. Другие способы получения правомочий государством, субъектами — конфискация, реквизиции, изъятие для госнужд, национализация и др.

Возникновение прав на землю может происходить по различным основаниям. Независимо от того, каким образом приобретается территория, необходима государственная регистрация перехода или возникновения права. Лишиться своих земельных правомочий собственник может в результате отчуждения, добровольного отказа. Принудительное отчуждение возможно по решению органа государственной власти или решения суда в строго определенных законом случаях.

 Комментарии (0)