Оплот права » Права потребителей » Как взыскать неустойку с застройщика

Как взыскать неустойку с застройщика

18:10, 31 август 2020
216
0

Покупка квартиры — хлопотное, затратное, но радостное событие. Большинство объектов жилой недвижимости приобретается с привлечением заемных средств или по договору долевого строительства. Схема приобретения недостроенной недвижимости помогает сэкономить денежные средства и наблюдать за ходом возведения будущего жилья, но существенно повышает риски обмана со стороны застройщика. Каждому, кто заключил со строительной компанией договор стоит знать, как можно защитить свои права и взыскать неустойку по ДДУ, если застройщик допускает нарушения.

Когда можно потребовать неустойку с застройщика?

После заключения договора ДДУ необходимо строго следить за соблюдением застройщиком сроков. Нередки ситуации, когда передача квартиры вообще не происходит по причине банкротства застройщика и невозможности введения объекта в эксплуатацию. Или строительная компания приглашает покупателя на осмотр и подписание акта приемки через несколько месяцев после окончания предельного срока. В этих случаях приобретатель имеет право на взыскание неустойки.

Важно: правила взыскания неустойки распространяются и на случаи, когда составляется договор цессии, требования при этом предъявляются исключительно к компании, которая должна вести строительные работы и вводить в эксплуатацию объект договора.

Этапы

Взыскание неустойки по ДДУ обычно состоит из последовательных этапов:

  1. Досудебное общение с компанией — претензия.
  2. Судебный этап. На этом этапе происходит выбор судебной инстанции — арбитражный суд или общей юрисдикции.
  3. Непосредственное рассмотрение гражданского дела по существу.
  4. Апелляция.
  5. Вынесение решения и его исполнение.

Не все этапы придется пройти в ходе защиты своих прав. Например, апелляция — не обязательный этап, но он встречается практически в 80 % судебных дел данной категории.

Досудебное решение спорной ситуации

Особое внимание стоит уделить досудебной процедуре урегулирования конфликта. Прежде всего, стоит определить размер неустойки с застройщика, чтобы понять - стоит ли вообще затевать судебный процесс. Для определения размера неустойки потребуется знать два момента:

  • дату, с которой начинается течение срока, когда можно требовать уплаты неустойки. Этой датой является та, которая определяется как предельная для передачи квартиры покупателю. Например, застройщик обязуется передать объект недвижимости до 01.10.2019. Течение срока просрочки начинается с 02.10.2019 года. Моментом окончания считается дата, когда стороны подписали акт приема-передачи квартиры. Не имеет значения, если разрешение на ввод в эксплуатацию будет получено ранее, чем состоится подписание акта. Это частая уловка, к которой прибегают застройщики, чтобы отмести претензии покупателя и запутать его;
  • формулу расчета.

Важно: если квартира приобретается по ДДУ, необходимо тщательно изучить условия. Например, в ДДУ определяется срок, когда строительство будет завершено - 01.02.2020 года. Но договор содержит и другой пункт, определяющий обязательство по передаче квартиры покупателю в течение шести месяцев после окончательного завершения строительства. В этом случае проводить взыскание неустойки по ДДУ возможно уже с 02.08.2020 года.
После определения сроков, необходимо рассчитать ту сумму, требования о которой выставляются строительной компании.

Формула расчета

Для быстрого определения суммы неустойки можно воспользоваться специальным сервисом — онлайн калькулятором. Необходимо будет ввести значения в предлагаемые поля и система автоматически произведёт расчет.

Для самостоятельных расчетов, необходимо использовать формулу:

1/150 Х СР Х КДП Х ЦД

Значения формулы:

  • СР — ключевая ставка Банка России;
  • КДП — количество дней, прошедших после начала даты, когда возникает право требования;
  • ЦД — договорная цена.

Пример расчета

По ДДУ ввод должен состояться в 1 квартале 2020 года. Передача покупателю должна состояться в течение 2 месяцев после получения разрешения. То есть срок начала течения штрафного периода - 31.05.2020 года (прибавляем к 31.03 два месяца).

Фактическая передача состоялась 01.07.2020 года (подписан акт приема-передачи). Поскольку право требования пени возникает у покупателя с 01.06.20, срок просрочки составляет - 30 дней. Договорная цена в примере — три миллиона рублей.

Важно учитывать изменения размера ставки рефинансирования по месяцам или иным периодам. В нашем примере она составляет - 7 %.

Расчет суммы неустойки в приведенном примере:

1/150 Х 7 Х 31 Х 3 миллиона = 42 тысячи рублей.

Важно: стоит помнить, что застройщик представит суду свои расчеты. Как правило, его сумма будет гораздо меньше той, которую требует выплатить покупатель.

ВОЗМОЖНО ВАС ЗАИНТЕРЕСУЕТ: Как вернуть страховку по кредиту

Дополнительные убытки

Кроме взыскания неустойки, у участника долевого строительства возникает право требовать возмещение и иных убытков, которые он понес в связи с несоблюдением сроков передачи ему объекта недвижимости. Например, можно потребовать взыскания сумм, потраченных на аренду квартиры в этот период или повышенных ипотечных процентов. Конечно, все эти траты должны быть подтверждены документально. Кроме того, необходимо будет доказать причинно-следственную связь между убытками и действиями застройщика, иначе суд откажет в возмещении.

Гораздо охотнее суд решает положительно вопрос о возмещении расходов, понесенные истцом на услуги профессионального представителя.

Составление претензии застройщику

Взыскание неустойки с застройщика необходимо начать с написания претензии. Досудебная стадия не обязательное условие, но ее рекомендуется соблюсти, чтобы в дальнейшем иметь право на получение штрафа в размере 50 % от взысканной суммы. При составлении претензии необходимо учитывать:

  • надлежащее направление. Не стоит относить претензию в офис застройщика. Вряд ли он пойдет навстречу и тут же подпишет и зарегистрирует ее. Любая претензия для него — это убытки. Самый простой и надежный способ — отправка почтовым отправлением заказным письмом. Обязательна опись вложения, уведомление. Получателем необходимо указать наименование застройщика, адрес — указанный в выписке из ЕГРЮЛ;
  • правовое основание требования - в тексте претензии обязательно нужно сделать ссылку на закон, который позволяет покупателю требовать взыскания неустойки с застройщика;
  • сумма пени. Необходимо привести точные расчеты. Окончательную сумму стоит указывать, если стороны уже подписали акт приема-передачи. То есть известно то количество дней, за которые можно требовать пени и ставка рефинансирования, которая может меняться от месяца к месяцу;
  • банковские реквизиты составителя претензии. Возможно застройщик захочет пойти на мировую и признать свои обязательства. Необходимо указать все банковские реквизиты счета, тщательно проверив цифры;
  • подпись. Без личной подписи и указания паспортных данных составителя претензия не будет рассмотрена.

Важно: претензия составляется в двух экземплярах. Обязательно необходимо сохранить документ, который выдаст оператор на почте после отправки письма — опись вложения с печатью и чек. Эти документы необходимо будет приложить к иску.

Специалисты отмечают, что отправка почтой — лучший способ вручения претензии. В случае посещения офиса может возникнуть иного рода проблема. Даже если присутствующее там лицо примет документ и завизирует его, в суде может возникнуть проблема с доказыванием факта, что претензия была вручена надлежащему лицу. Как правило, никто не интересуется правомочностью принимающего корреспонденцию. Этот факт очень важен для возможности получения дополнительного штрафа.

В какой суд подавать заявление о взыскании неустойки с застройщика?

На этом этапе важно определиться с подсудностью — арбитражный суд или общей юрисдикции. Отметим, что обращение в арбитраж имеет ряд преимуществ:

  • экономия времени;
  • снижение заявленной суммы неустойки незначительно.

Рекомендуется обращаться в арбитражный суд в том случае, если размер пени превышает миллион рублей. Более мелкие иски арбитры рассматривают неохотно. Кроме того, в таких процессах очень плохо относятся к дилетантам и плохо подготовленным делам. В остальных случаях (особенно, при незначительной сумме иска) необходимо обращаться в суд общей юрисдикции.

Суд общей юрисдикции

Исковое заявление может быть подано в районный или городской суд по месту:

  • нахождения ответчика. Не рекомендуется подавать иск в такой суд, ведь именно в нем может быть множество подобных обращений от других покупателей. Представители застройщика уже известны в суде и судья может относиться к ним небеспристрастно. Это правило действует не для всех судов, конечно;
  • исполнения договора. Часто судьи отказывают принимать такой иск и отправляют его в другой. Место расположения объекта они не всегда рассматривают в качестве места исполнения договорных обязательств;
  • регистрации потребителя — наиболее предпочтительный вариант.

Исковое заявление 

Грамотно составленное исковое заявление — обязательное условие для положительного решения по делу. Рекомендуется обратиться за профессиональной помощью. К иску необходимо приложить:

  • копию ДДУ со всеми приложениями и дополнительными актами. Если составлялся договор цессии — он тоже должен прилагаться;
  • копии платежных документов для подтверждения того, что покупатель выполнил свои обязательства по договору;
  • претензия, которая была направлена застройщику. Обязательно прикладывается документ, доказывающий ее отправку и получение юридическим лицом — опись и чек с почты;
  • если заявляются дополнительные финансовые требования — документы, подтверждающие понесенные расходы;
  • квитанция об оплате госпошлины. Пошлина оплачивается в случае, если сумма иска превышает один миллион рублей. Это правило действует, если дольщик самостоятельно обращается в суд. Если это делает за него общественная организация — пошлину не нужно платить при любой сумме иска. Это может быть, например, фонд обманутых дольщиков, который объединит всех покупателей объекта.

Как определить ответчика

Естественно, ответчиком будет выступать застройщик недвижимости. Сложность может заключаться в том, что не всегда застройщик и контрагент по договору — одно и то же лицо. Тем не менее, с кем бы ни был заключен ДДУ (с агентом, паевым инвестиционным фондом и др.), а обязанность по передаче квартиры лежит именно на застройщике. Только он может выступать в качестве ответчика. Если есть сомнения в определении ответчика, необходимо ознакомиться с информацией, размещенной в разрешении на строительство объекта недвижимости. Кто является его получателем, тот и будет выступать ответчиком.

Заседания суда

Стоит отметить, что в ходе судебного заседания по взысканию неустойки с застройщика сумма иска может быть существенно снижена, равно как и размер штрафа. Такую возможность судье дает ГК РФ. Плохо подготовленная доказательная база может привести к тому, что в исковых требованиях будет отказано. В этом случае покупатель теряет право подачи иска по такому же основанию еще раз.

Особенно важно подготовить пункты искового заявления, которые касаются недопустимости применения оснований для снижения размера неустойки. В иске должны быть указаны обстоятельства:

  • запрашиваемая в иске сумма должна быть соразмерна последствиям нарушения обязательств;
  • стоит упомянуть, что снижение возможно только в исключительных случаях. Отметить, что каждый случай просрочки априори не является таковым. Исключительность должна быть доказана ответчиком, а причина должна быть поименована в резолютивной части решения.

Пленум ВАС РФ указал на доводы ответчика, которые не могут автоматически рассматриваться как доказательства несоразмерности неустойки:

  • изменение финансовых дел компании в худшую сторону;
  • постановка отказа от исполнения собственных обязательств в зависимость от подобных действий контрагентов;
  • арест имущества и денежных счетов;
  • реализация социальных проектов как смягчающее обстоятельство;
  • исполнение части долга на момент рассмотрения иска;
  • непоступление бюджетных средств и др.

Средний срок рассмотрения дел судами первой инстанции — от 3 до 6 месяцев. Это при условии, что представитель застройщика не попытается затягивать рассмотрение дела. Отметим — чаще всего за решением суда первой инстанции следует апелляция. Практически всегда одна из сторон недовольна самим решением или размером взыскиваемой суммы.

ВОЗМОЖНО ВАС ЗАИНТЕРЕСУЕТ: Некачественный ремонт в квартире. Что делать?

Решение суда

Оглашение резолютивной части происходит на последнем заседании. Забрать решение на бумажном носителе можно через пять дней, этот срок дается ГПК суду на изготовление документа. Нередки случаи, когда суды не соблюдают законные сроки и решение по делу изготавливается несколько недель. В этом случае необходимо защищать свои права и составлять жалобу на имя председателя. Копию стоит отправить в квалификационную коллегию судей. При необходимости подачи апелляции получить документ в положенные сроки очень важно. На практике есть случаи, когда суды затягивали выдачу решения до 4 месяцев.

Вступление решения в законную силу — месяц. Срок течения начинается с даты изготовления. Сторона самостоятельно решает — обратиться ли за исполнением решения или обжаловать его. Перед обжалованием стоит понять каковы перспективы положительного решения на апелляцию. Рекомендуется обратиться к специалисту.

Апелляция

Обе стороны имеют право обжаловать первое решение суда в том случае, если какая-либо из них считает, что оно полностью или в части не соответствует требованиям закона. Если суд допускает проволочки и документ не готов, можно подать краткую апелляционную жалобу. После получения документа с полной резолютивной частью, можно подать полную жалобу. Государственная пошлина на этом этапе разбирательства составляет 100 рублей.

Апелляция подается в вышестоящий суд. Рассмотрение дела в этой инстанции проходит кратко. Необходимо подготовить небольшую речь, в которой обосновать свои требования для пересмотра. Если жалобу подает ответчик, истцу необходимо получить ее копию в канцелярии суда первой инстанции. После получения, нужно тщательно изучить документ. Как правило, ответчик обжалует первое решение с целью оттянуть получение истцом исполнительного листа и возбуждения производства. В этот период он постарается предпринять возможные меры для того, чтобы не допустить взысканий. Особенно это касается крупных взысканий неустоек по ДДУ.

Грамотно составленные возражения на апелляцию поможет не затягивать процесс и позволит судье отклонить ее.

Исполнение решения

У истца есть два способа, к которым он может обратиться за исполнением судебного решения:

  • через службу судебных приставов;
  • через банк.

Обращение в банк — самый простой и быстрый способ. Перед обращением к такому способу необходимо оценить платежеспособность ответчика. Ведь банк сможет наложить взыскание только на те счета, которые укажет заявитель. Финансовая организация не сможет самостоятельно отслеживать наличие счетов в других организациях и накладывать арест или взыскание на другие активы.

Если юридическое лицо продолжает свою деятельность и реализует объекты недвижимости, достаточно узнать реквизиты счета, на которые поступают денежные средства от покупателей. Реквизиты можно узнать в офисе застройщика. Банк обязан удовлетворить требования взыскателя в течение 5 дней после поступления заявления, к которому прилагается исполнительный лист. При условии, что на счете достаточно средств.

Если получить средства через банк не удается, необходимо обратиться в службу судебных приставов для возбуждения исполнительного производства. У взыскателя есть право обратиться в отделение ФНС с заявлением, чтобы получить перечень всех счетов ответчика. Налоговая должна предоставить ответ на запрос в течение 7 дней после получения запроса.

Заключение

Право на взыскание неустойки и иных расходов, которые возникли у приобретателя квартиры по причине нарушения сроков определяется законом РФ. Возможно досудебное решение проблемы, если компания идет навстречу. Рекомендуется внимательно изучить встречное предложение. часто, чтобы избежать суда, компании предлагают меньшую сумму. Такой подход поможет быстро получить деньги и избежать судов.

 Комментарии (0)