Строительство без разрешения

Строительство любых сооружений на территории России контролируется и регламентируется Градостроительным кодексом. Объект возводится на основании проекта и разрешения, которые составляются по определенной форме и утверждаются соответствующими государственными органами. Градостроительным кодексом закреплен перечень объектов, которые можно строить без разрешительной документации согласования. Если сооружение возводится без утвержденной законодательством разрешительной документации, это неизбежно повлечет проблемы. Узаконивать постройку независимо от площади, назначения придется в судебном порядке.

Строительство без разрешения — законодательные нормы

Строительство дома без разрешения на строительство — распространенное правонарушение. Самовольная постройка – любое другое строение, соответствующее таким критериям:

• возводилось на участке, не прошедшем регистрацию в определенном законом порядке;
• строение возводилось на участке, не предусмотренном под строительство такого объекта;
• строительные работы велись без оформления необходимых разрешительных документов;
• строительство велось с техническими и законодательными нарушениями.

Причины, по которым люди сознательно идут на строительство объекта без разрешения, разные. У кого-то недостаточно времени на строительные работы, кого-то пугает сложность и длительность процедуры оформления разрешительной документации, а кому-то не хватает юридических знаний.

Необходимо понимать, что отсутствие юридической документации, оформленной должным образом, в будущем лишает владельца недвижимости распоряжаться объектом.

Когда разрешительная документация не является обязательным документом

На первом этапе важно юридически грамотно определить назначение участка земли. От этого будет зависеть — возможно ли оформление разрешительной документации. Строительные работы могут вестись на приобретенном, а также на арендованном участке.

Затем необходимо определить тип объекта:

• жилое, дачное строение;
• подсобная недвижимость;
• капитальный, некапитальный объект.

Градостроительным кодексом предусмотрены случаи, когда строительство без разрешения не повлечет юридической и финансовой ответственности:

• возведение жилых сооружений, гаражей, сараев, мастерских на дачных, садоводческих участках;
• когда участок находится в частном владении или арендован, можно строить технические сооружения, предусмотренные для некоммерческого использования;
• реконструкция, полная перепланировка, капитальный ремонт сооружений, которые принадлежат к зданиям капитального фонда;
• строительство вспомогательной недвижимости на участке коммерческого пользования, при условии, что основное назначение здания связано с главным объектом;
• строительство некапитальной недвижимости;
• реконструкция здания, если она не влияет на параметры надежности, безопасности, а также другие нормы, утвержденные градостроительным регламентом;
• строительные или ремонтные работы в буровых скважинах.

Полезно знать! Оформление разрешительной документации связано с понятием дачная амнистия. Но сегодня данная норма не действует, поскольку послабление, закрепленное федеральным законом №191, действовало до 01.03.2020.

Ответственность за строительство без разрешения

О последствиях подробно указано в ст. 9.5 КоАП. Летом 2019 года принят Федеральный закон, в соответствии с документом усилена административная ответственность за строительство без разрешения, исключение – недвижимость, для возведения которой не требуется разрешение.

Сегодня данное административное правонарушение неизбежно повлечет административный штраф:

• физические, частные лица — 2-5 тыс. руб.;
• должностные лица — 20-50 тыс. руб.;
• юридические лица — 500 тыс. руб.-1 млн. руб.

Налоговым кодексом, а именно ст. 396, предусмотрена такая ответственность:

1. когда постройка не зарегистрирована меньше 10 лет с даты оформления документов, подтверждающих право собственности, владелец выплачивает налоги за последние 3 года, а также штраф — 20% от общей суммы налогов;
2. для построек, которые не зарегистрированы более 10 лет, владелец выплачивает налог за весь период пользования таким объектом в двойном размере.

Необходимо отметить, что с 2016 года резко увеличилось количество решений судов о сносе незаконных построенных объектов. В первую очередь такие решения выносятся в отношении коммерческой недвижимости.

Без разрешения на строительные работы постройку нельзя сдать в эксплуатацию, оформить документы, подтверждающие право собственности, поставить на учет. Это означает, что в отношении незаконно возведенной недвижимости нельзя произвести такие операции и действия:

• продать, завещать, оформить под него ссуду;
• подключить инженерные коммуникации;
• получить прописку по адресу объекта.

Документы для оформления разрешения на строительство

Для возведения объекта индивидуального жилого строительства потребуются такие документы:

• паспорт;
• документ, подтверждающий права на земельный участок, договор аренды;
• план земельного участка;
• схема земельного участка, на которой обозначены все объекты строительства;
• заявление определенного образца.

Для строительства объектов любого другого назначения потребуются дополнительные документы. Помимо обозначенного перечня документов потребуются:

• проектная документация, а также заключение экспертизы данной документации;
• письменной согласие на строительство правообладателей недвижимости (при условии долевой собственности);
• письменное решение собрания владельцев помещений, если планируется его реконструкция.

Когда планируется строительство на «сложной» территории – охраняемой, в заповедной зоне или реконструкция памятника, для подготовки разрешения потребуются другие документы.

Последствия

Чаще всего самовольная недвижимость сносится. Кроме этого, владельцам придется пройти определенные законом процедуры:

• проверки контролирующих органов — прокуратуры, Госстройнадзора;
• штрафные санкции;
• зарегистрировать и официально оформить право собственности в Росреестре на самовольную недвижимость невозможно;
• подается иск о сносе недвижимости;
• если суд выносит решение в пользу истца и ответчик отказывается самостоятельно сносить недвижимость, этим занимаются приставы, но все расходы оплачивает ответчик.

Для чего необходимо разрешение, если строится жилой объект

Существует мнение, что при строительстве жилого дома разрешение не требуется. Однако это мнение ошибочное. Как правило, люди, не знакомые с юридическими тонкостями, рассуждают так:

• если земельный участок принадлежит мне, значит, строительные работы можно вести без ограничений;
• речь идет про обычный садовый домик, узаконивать такие строения не нужно;
• при наличии градостроительного плана оформлять разрешение не нужно.

Каждое из этих суждений ошибочное, принесет только сложности и приведет к непростым взаимоотношениям с государственными инстанциями. Необходимо понимать, что на незаконную недвижимость нельзя оформить право собственности, запрещены любые финансовые операции – продажа, завещание, использование в качестве залога для оформления кредита.

Строительство другой недвижимости без разрешения

Для возведения хозяйственных сооружений также потребуется оформить соответствующее разрешение. К такой недвижимости относятся сооружения, необходимые для обслуживания определенного отрезка на участке, главного объекта. Строительство без разрешительной документации карается штрафом.

Полезно знать! Разрешение на строительство любой дополнительной недвижимости следует оформить, когда объект не был внесен в общий проект, который готовился для жилого объекта.

Для возведения дополнительных построек необходимо собрать такие документы:

• разрешение исполнительных инстанций;
• задание с планировочными, а также архитектурными нюансами;
• экспертные заключения контролирующих органов;
• технические условия на инженерные, технические работы для конкретного объекта.

Для небольшой недвижимости возможны случаи, когда без оформления разрешения не обойтись. Норма не распространяется на следующие объекты:

• недвижимость хозяйственного назначения, пристройки с площадью не более 30 м;
• оградительные сооружения на участках, где построено жилье;
• недвижимость технического назначения для защиты от пожаров;
• небольшие постройки хозяйственного назначения на участках, которые принадлежат товариществам садоводов.

Важно! Необходимо понимать, что любые незаконные строительные работы повлекут сложности с проверяющими органами. Кроме этого, следует учитывать, что владельцам самовольного строения могут выписать серьезный штраф.

Можно ли узаконить постройку, возведенную незаконно?

Законодательством предусмотрены ситуации, когда владелец, решившийся на строительство без разрешения, может оформить объект в собственность. Процедура признания права собственности инициируется в отношении лиц, которые имеют в распоряжении участок земли в собственности, пожизненной владении или бессрочном пользовании. В такой ситуации оформление дома, построенного без разрешения на строительство, возможно при условии соблюдения определенных условий:

• расположений объектов на участке;
• наличие законных прав на проведение строительных работ на участке;
• на момент подачи заявления в суд объект должен по всем параметрам соответствовать технической документации, процессу постройки;
• постройка не нарушает интересы других лиц, не является угрозой для здоровья и жизни других граждан.

Оформление права собственности добровольно

Оформить права собственности невозможно без постановки объекта на учет. Для этого предусмотрен определенный алгоритм:

• необходимо обратиться к кадастровому инженеру и заказать технический план земельного участка (уточните – есть ли у специалиста аттестат, подтверждающий квалификацию);
• затем оплачивается госпошлина;
• готовый технический план вместе с заявлением унифицированной формы необходимо подать в многофункциональный центр, где предоставляются коммунальные, а также государственные услуги.

Для принятия решение выделяется 12 дней. В случае положительного решения право собственности на участок признается за новым владельцем, он получает соответствующие документы. Если заявителю отказывают, он имеет право обратиться в суд.

Как добиться признания права собственности в судебном порядке

Прежде всего, необходимо составить и подать иск. Основание для документа – письменный отказ в многофункциональном центре. Дополнительно к иску следует приложить:

• сведения о владельце участка (потребуется выписка из ЕГРН);
• кадастровый план;
• технический паспорт объекта;
• копию договора, на основании которого осуществлялось строительство.

Важно заказать оценку стоимости объекта. Результат прилагается к иску. Если договора в наличии нет, можно ограничиться чеками на покупку строительных материалов.

Если судебное решение выносится в пользу истца, владелец имеет право зарегистрировать право собственности на постройку. Для этого в многофункциональный центр нужно подать такие документы:

• документ об оплаты госпошлины;
• паспорт;
• судебное решение, подтверждающее право собственности истца на постройку (на документе обязательно должна быть отметка о том, что решение вступило в силу);
• технический паспорт объекта;
• заявление унифицированной формы.

Как избежать проблем

Чтобы избежать юридических проблем, проверок и штрафных санкций, необходимо заранее оформить разрешение на строительные работы. Получить его можно в управлении градостроительных разрешений. Разрешение выдается на основании такого пакета документов:

• выписка из ЕГРН;
• паспорт земельного участка;
• градостроительный план участка;
• подробное размещение сооружений на участке;
• детальное описание фасадной части объекта.

Чтобы в государственных инстанциях не возникло сложностей с пониманием информации, ознакомьтесь с некоторыми общепринятыми сокращениями:

• ИСЖ – индивидуальное жилищное строительство;
• ОНТ – огородническое товарищество;
• ДНТ – дачное некоммерческое товарищество;
• ЛПХ – личное подсобное хозяйство;
• ДНТ – дачное некоммерческое товарищество.

При оформлении разрешительной документации необходимо особенно внимательно ознакомиться именно с этими аббревиатурами, поскольку для каждой категории земли предусмотрены определенные ограничения и требования относительно возводимых объектов, а также порядок их регистрации.

Резюме

Таким образом, незаконная постройка неизбежно повлечет за собой определенные сложности – как юридические, так и финансовые. Прежде чем начинать такое строительство, необходимо оценить возможные риски. Гораздо спокойнее заранее оформить разрешение, построить объект и спокойно ввести его в эксплуатацию. Кроме этого, на все самовольные объекты распространяется законодательная норма, в соответствии с которой любые финансовые операции с ним запрещены.

Часто владельцы участка рассуждают следующим образом – если земля принадлежит мне, значит, вся недвижимость на ней тоже моя. Именно такие рассуждения повлекут серьезные проблемы – владелец не сможет продать, завещать постройку, использовать ее в качестве залога в банке. На строительство, как правило, тратят много сил, средств и подумайте – хотите ли вы рискнуть всем, сэкономив время на оформлении одного документа. Более того, при вынесении соответствующего решения суда владелец будет обязан снести постройку.