Оплот права » Недвижимость » Отказ в выдаче разрешения на строительство

Отказ в выдаче разрешения на строительство

08:01, 23 сентябрь 2020
59
0

Недостаточно приобрести земельный участок или взять его в аренду, закупить строительные материалы, чтобы начать стройку. Потребуется получить разрешительные документы. Они нужны не только при возведении нового объекта недвижимости, но и при реконструкции старого. Комплект бумаг, прилагаемых к заявлению, разнится в зависимости от характеристик будущего объекта. Однако, после рассмотрения поданного пакета от контролирующих органов может последовать отказ в выдаче разрешения на строительство.

Документы подаваемые для получения разрешения

Вопросы получения разрешительной строительной документации лежат в плоскости регулирования Градостроительного кодекса РФ. В пакет входят:

  • правоустанавливающие бумаги на земельный участок. Застройщик может владеть землей на праве собственности, аренды и др.;
  • копия части градостроительного плана, относящегося к участку застройки;
  • проект с дополнениями (пояснительной запиской, схемами, планами демонтажа и др.) понадобится, если характеристики будущего строения отличаются от тех, которыми обладает строение для ИЖС;
  • согласительные документы от каждого из владельцев в доле объекта, который подлежит реконструкции;
  • заключение экологической экспертизы (при необходимости);
  • заключение отделения архитектурного надзора (при необходимости) и др.

Важно: ведомство может запросить любые другие бумаги, которые нужно проанализировать для выдачи запрашиваемого акта. Неполнота списка или недостаточность сведений, отраженных в документации, могут стать основанием отказа в выдаче разрешения на строительство. Такой акт должностных лиц заявитель всегда может обжаловать.

Основания отказа в выдаче разрешения на строительство

Нередки ситуации, когда граждане игнорируют необходимость обращения в органы государственной власти для получения разрешительного акта. Без его получения застройка может признаваться самовольной, а здание подлежит сносу.

Не нужно обращаться в администрацию субъекта при возведении:

  • дачных построек — домики, сараи, летние кухни на участках СНТ;
  • вспомогательных некапитальных построек на участке ИЖС;
  • вспомогательные постройки для объектов ИЖС — навесы, киоски и др.

Полномочиями по выдаче разрешения на строительство обладают структурные подразделения в административных органах субъектов, муниципальных образований. Подать заявление на получение акта можно лично должностному лицу или через МФЦ.

Если после рассмотрения пакета документов, представитель государства принимает решение об отказе в выдаче разрешения на строительство, он должен мотивировать его. Заявитель должен понимать в чем причина отказа и попытаться устранить ее.

На практике таких оснований очень много, но все они должны быть в рамках тех причин, которые перечисляет Градостроительный кодекс РФ:

  • отсутствие документов, которые необходимо приложить к заявлению. Должностное лицо обязано указать какого именно не хватает, чтобы заявитель смог приложить его к общему пакету при повторном обращении;
  • документация не отвечает требованиям градостроительного плана земельного участка;
  • несоответствие прилагаемых бумаг требованиям разрешений на отклонение от предельных размеров стройки или реконструкции;
  • проект нарушает права смежных землепользователей;
  • обратившийся является ненадлежащим лицом.

Важно: нормативно-правовой акт устанавливает, что перечень носит исчерпывающий характер. По своему усмотрению представитель контролирующего органа не может дополнить его другими основаниями.

Ошибка заявителя

Часто отказ в выдаче разрешения на строительство вытекает из тех ошибок, которые допускает сам заявитель при обращении. Каждая ситуация рассматривается инспектором отдельно, а затем разъясняется застройщику. Если этого не произошло, стоит обратиться в отдел администрации письменно для получения детального разъяснения.

Часто застройщики (особенно мелкие) не учитывают требований, которые предъявляет к проектам и их содержанию Постановление Правительства No 87. Второй раздел, например, содержит перечень бумаг, реквизиты которых нужно будет указать при подаче пояснительной записки к проекту. Перечень объемный. Кроме того, нужны будут копии всех приложений, их отсутствие — возможная причина отказа.

Наиболее частые отказы связаны с тем, что проект составлялся несколько лет назад, застройщик обращается за разрешением в тот период, когда уже изменились нормы и правила застройки.

Например, застройщик планировал начать стройку три года назад. Был заказан и получен проект, но начало работ отложилось из-за финансовых проблем. Через три года он обратился за получением разрешения, при анализе документации инспектор выясняет, что в проекте не учтены новые изменения, внесенные в градостроительный план. В соответствии с новым ГП изменилось назначение участка, отведенного под стройку. Понадобится новый проект.

Кроме того, отказ может последовать по причине изменения нормативной базы, которая должна учитываться при составлении проекта. Например, изменения претерпели нормы, которые определяют доступную среду для маломобильных граждан (изменился норматив устройства пандуса, поручней, подъемников и др.). В старом проекте были выполнены (если они вообще учтены) старые нормы. При анализе инспектор придет к выводу о необходимости доработки и на данном этапе откажет в выдаче разрешения.

Обжалование отказа в выдаче разрешения на строительство

После того, как застройщик получает мотивированный отказ в выдаче разрешения на строительство, рекомендуется его тщательно изучить. Возможно, требования должностного лица выходят за рамки закона. В этом случае его действия можно обжаловать.

Предусматривается два варианта обжалования решения представителя контролирующего органа:

  • претензия;
  • суд.

Основание для составления претензии и обращения в суд только одно — незаконность отказа. То есть своими действиями инспектор нарушает требования конкретной нормы законодательного акта. Заявитель должен быть уверен в том, что он передал в ведомство все необходимо по списку, но получил отрицательный ответ. Кроме того, обжалованию подлежат действия сотрудников ведомства, в результате которых обратившийся не получил никаких объяснений отрицательного решения.

Досудебная стадия

Законодательство определяет перечень правоотношений, споры по которым должны обязательно пройти стадию досудебного урегулирования. Обжалование отказа на строительство не входит в эту категорию. Обратившийся за получением разрешения может сразу направить иск в суд, не пытаясь договориться мирно.

Досудебное урегулирование заключается в отправке заявления с требованием признать действия ответственного лица незаконными и удовлетворить первоначальную просьбу о выдаче разрешительной документации. Требование об отмене незаконного акта подается в тот же орган или вышестоящий (Роснедра). Оно должно быть рассмотрено в течение пяти дней после поступления. Возможные решения:

  • оставление акта в силе. В этом случае орган все равно должен выдать мотивированное заключение, из которого должно стать ясно по какой причине принято отрицательное решение;
  • удовлетворение требований заявителю В этом случае вышестоящий орган выносит определение, по которому должностное лицо, выдавшее отказ, обязано выдать разрешение в течение трех дней после поступления решения.

Претензионное урегулирование спорной ситуации — предпочтительный способ решения. В большинстве случаев удается разрешить возникшую проблему этим путем. Главное условие - в заявлении четко обозначить свою позицию и указать в чем именно состоит незаконность действий должностного лица.

Суд

Незаконный отказ в выдаче разрешения на строительство может обжаловаться в судебном порядке. Тут следует понимать правила подсудности подобных дел:

  • если ненормативный акт или решение представителя органа государственной власти затрагивает интересы предпринимателя (в том числе и юридического лица) - в арбитраже. Истцом может выступать — ЮЛ, ИП, прокурор;
  • если отказ получен гражданином, не касается осуществления хозяйственной деятельности - в суде общей юрисдикции.

Процесс носит заявительный характер, то есть субъекту необходимо составить исковое заявление, приложить к нему доказательную базу, оплатить государственную пошлину и обратиться в суд за защитой права.

Иск подается в подразделение суда, расположенное по месту нахождения органа государственной власти, допустившего нарушение права.

Важно: истцу стоит помнить о сроках. Обжаловать отказ в выдаче разрешительных документов необходимо в течение трех месяцев с даты его получения.

Исковое заявление

Исковое заявление обязательно подписывается истцом, даже в том случае, если его интересы представляет профессиональный защитник. Подача иска возможна как лично (через канцелярию суда), по почте или посредством каналов электронной связи. Последние мировые события серьезно увеличили важность последнего способа отправки документов.

Чтобы воспользоваться возможностью отправки искового заявления посредством сети интернет, необходимо иметь квалифицированную электронную цифровую подпись. В этом случае документ будет отправлен по зашифрованным каналам связи, а КЭП поможет верифицировать отправителя. Кроме того, будет гарантировано, что открыть файл с иском сможет только представитель суда.

К составлению искового заявления необходимо подойти ответственно. Отсутствие необходимых реквизитов документа, нарушение иных требований к его форме повлечет отказ в принятии заявления. Если предприниматель или гражданин сомневаются в своих возможностях, рекомендуется обратиться к юристу за консультацией по ведению дела в суде и помощью в составлении документа.

Обязательные реквизиты иска:

  • наименование суда, в который подается иск;
  • данные заявителя. Для физического лица необходимо указать: ФИО, дату рождения, место регистрации, паспортные данные. Для ИП и юридических лиц понадобится указать регистрационные данные (ОГРН, место регистрации, данные должностных лиц и др.);
  • данные ответчика — при обжаловании решения или акта органа государственной власти ответчиком выступает сам орган, а не отдельное должностное лицо;
  • требования истца — отмена отказа в выдаче разрешения на строительство;
  • обоснования иска — указание на нормативно-правовой акт, нарушающий права истца. Здесь же указываются доказательства, которыми располагает ответчик в обоснование своей позиции;
  • информация о соблюдении досудебного порядка;
  • список приложений.

Заявление необходимо составить в трех экземплярах.

Важно: структура иска не зависит от того, в какой именно суд будет подаваться заявление. Основные различия в названии — при подаче заявления в АС в его названии появляется слово "арбитражный". В остальном документы практически идентичны.

Доказательства

Перечень бумаг для каждого дела свой, объем его будет разниться в зависимости от количества нюансов. Главное в составлении списка прилагаемых бумаг — судья при рассмотрении спора должен получить исчерпывающую информацию об обстоятельствах, посчитал представленную доказательную базу достаточной для принятия положительного решения по иску.

Возможные доказательства:

  • бумаги, подтверждающие факт незаконности принятого решения;
  • оригинал отказа государственного органа с указанием на мотив принятия такого решения или его отсутствия;
  • копия ответа на претензию, направленную в рамках досудебного решения спора;
  • другие бумаги, которые могут иметь значение для рассмотрения.

Стоит понимать, что представитель ответчика будет отстаивать свою позицию, аргументируя ее в процессе законодательными нормами. Стоит тщательно подготовиться. Рекомендуется предварительно получить консультацию специалиста, чтобы убедиться в своей правоте. Возможно заявитель не видит очевидного факта. Конечно, это утверждение не касается ситуаций, когда отказ был вынесен без детального описания мотива.

Государственная пошлина

Без квитанции об оплате государственной пошлины исковое заявление принято не будет. Размер ее для категории дел, в которых происходит оспаривание актов и иных решений представителей органов власти составляет:

  • для физических лиц - 300 рублей;
  • для ИП, юридических лиц - 2000 рублей.

Сроки

Исковая давность для обжалования решений должностного лица — три месяца, но нередки ситуации, когда суды принимают заявления и по истечении этого срока. Рассмотрение дела должно укладываться в сроки:

  • 3 месяца — при оспаривании ненормативных актов органа публичной власти. Срок может быть продлен до полугода;
  • 1 месяц — при обжаловании решений ОМС, которые связаны с предельными параметрами строительства или реконструкции задний и сооружений.

Не в интересах заявителя пропускать очередное заседание суда. Ведь основная цель обращения в судебную инстанцию — отмена незаконного отказа в выдаче разрешения на строительство, повторное обращение в ведомство, получение акта и начало процесса стройки.

Представители администрации могут искусственно затягивать процесс и не являться в заседания. В этом случае судья может принять решение о проведении заседаний в отсутствии представителей ответчика. При условии, что их присутствие не будет признано обязательным для всестороннего рассмотрения спора между сторонами.

Заключение

Разрешение на строительство — акт, обязательный для возведения объекта капитального строительства, его сноса или реконструкции. Действия частных и корпоративных застройщиков, осуществляемые без его получения могут признаваться в судебном порядке незаконными, а сам объект самовольным. В качестве крайней санкции предусматривается снос уже построенного объекта.

Получить одобрение можно в соответствующем отделе местного органа государственной власти. Порядок получения заявительный. Обязательное условие — наличие доказательств. После анализа заявления и приложений, должностное лицо может отказать в выдаче разрешения. Оно должно мотивировать такое положение вещей.

Любой обратившийся наделен правом защиты своих интересов: путем подачи заявления или в суде. Основанием обращения в суд может выступать отсутствие мотивировочной части в решении инспектора или убеждение истца в его незаконности.

 Комментарии (0)